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INFORMATIVO Nº 04/30.03.2020 – COVID-19 e os CONTRATOS DE LOCAÇÃO

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O cenário ainda é muito confuso. Os dados divulgados são alarmantes e demonstram um crescimento exponencial de casos suspeitos e confirmados no Brasil. É fato que a situação é grave, mas ainda não se pode mensurar o quanto realmente essa pandemia trará, seja na área da saúde pública, seja de cunho econômico para a classe empresarial.

A excepcionalidade trazida pela pandemia tem gerado a suspensão de várias atividades, impactando diretamente na livre circulação de pessoas e mercadorias entre estados e países, acarretando, pelo Estado e pela iniciativa privada, a tomada de decisões e medidas de adaptação momentânea, gerando não somente deveres, como também, direitos.

Em meio às várias dúvidas e questionamentos que não somente recebemos, mas temos observado nos meios de comunicação em massa, um deles tem tomado destaque, qual seja, os contratos de locação e suas consequências legais.

A tendência, inicialmente, é sempre de enxergar a celeuma apenas sobre a ótica do locatário, aquele que tem, mensalmente, a obrigação pecuniária de pagar os alugueis, e que, nesse momento, tem restringido seu direito de usar e gozar da coisa, consistente na possibilidade de empregá-la em seu benefício, ou mesmo na comercialização dos produtos e na prestação de serviços. Todavia, muitos se esquecem do outro lado a moeda, que são os locadores, os quais, muitas das vezes, possuem sua renda composta unicamente de recebimento de valores dos aluguéis e acabam por imputar a total transferência dos ônus ao credor, igualmente prejudicado pelo fato econômico ocorrido e também alheio à sua vontade.

No Código Civil brasileiro, dentro os vários regramentos acerca da temática, podemos destacar o art. 393, que assim dispõe:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

A Doutrina, em apertadíssima síntese, destaca o “caso fortuito” como aquele “imprevisível”, e o caso de “força maior” como o “inevitável”. Muito embora discussão doutrinária paire acerca da classificação da pandemia do COVID-19, é certo que a conclusão lógica da aplicabilidade do referido dispositivo é uníssona para ambas.

Por conseguinte, se destacam, ainda, os arts. 478 a 480, do mesmo diploma legal, que assim dispõe:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Tais artigos referem-se à denominada Teoria da Imprevisão que permite a resolução do contrato, ou sua modificação, em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis quem venham acontecer após a formalização do contrato. Ressalta-se, contudo, que a aplicação do aludido instituto a alguns contratos somente é possível se o fato extraordinário e imprevisível causar onerosidade excessiva, que é aquela que não está coberta objetivamente pelos riscos próprios da contratação.

Já no caso dos Shopping Centers, a situação pode ser analisada de um prisma um pouco diferente, pois os valores que são pagos mensalmente estão diretamente ligados à demanda do lojista, o que claramente não tem se evidenciado no período de paralisação. Ou seja, condomínio [em parte]; fundo de promoção e propaganda podem ser renegociados e suspensos, e ainda, o aluguel mínimo normalmente cobrado, pode ser substituído pelo aluguel com base no faturamento, o que estaria diretamente mais próximo da realidade dos estabelecimentos.

Nesse sentido, pela literatura até então vigente, bem como a jurisprudência acerca da temática [não especificamente sobre COVID-19, posto que muito recente, mas relativa a casos de pandemias já ocorridas na história], tem buscado aplicar os institutos e regramentos legais existentes no sentido da manutenção da relação contratual [porque naturalmente benéfica a ambas a partes], possibilitando a discussão e negociação ampla entre os envolvidos, levando-se sempre em conta a boa-fé contratual e seus deveres anexos de conduta[1], dentre eles, o dever de cooperação e colaboração mútua[2].

 

ESCRITÓRIO NAVES & ADVOGADOS ASSOCIADOS S/S
OAB/GO n.º 1.003

 

Elaborado pela Banca de Direito Civil e Empresarial

Dr. Samuel Santos e Silva – Advogado OAB/GO 30.764

Dr. Ivan de Mendonça Filho – Advogado OAB/GO 32.917

Dr. Jansen Pinto Pontes – Advogado OAB/GO 50.285

Dr. Ivan Esteves Barbosa – Advogada OAB/GO 34.395

[1] O tema (revisão contratual e deveres anexos da boa-fé objetiva) é analisado com profundidade no Capítulo 2 do seguinte livro: MORAIS, Ezequiel. A boa-fé objetiva pré-contratual – Deveres anexos de conduta. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2019

[2] MORAIS, Ezequiel. Os deveres de consideração e a pandemia. Disponível em: http://revistadostribunais.com.br/maf /app/document?stid=st-rql&marg=DTR-2020-4004. Acesso em 30 de março de 2020.